Revisão de Financiamentos Imobiliários

Que ação é essa?

Ação Revisional de contrato é um processo judicial que você vai buscar a revisão seu contrato de financiamento, pretendendo reduzir as parcelas pagas atualmente, ter a devolução do que se pagou indevidamente e a eliminação do saldo devedor.Revisional

Quais são as questões mais comuns a sofrerem revisão?

a) Abusividade da taxa de juros remuneratórios

Taxa de juros remuneratórios de um contrato é a taxa de juros paga pelo cliente durante o período da contratação, sem inadimplência.

Considera-se abusiva uma taxa de juros de um contrato sempre que ela estiver acima da taxa de juros média praticada no mercado para a mesma espécie de contrato. Assim, uma taxa de juros de 3% que pode ser em uma determinada época considerada abusiva para um contrato de aquisição de veículo com garantia de alienação fiduciária, pode ao mesmo tempo e data não ser abusiva para um contrato de empréstimo pessoal, isto porque no segundo caso o risco para quem empresta o dinheiro é maior que no primeiro, pois não existe garantia.

b) Capitalização (cobrança de juros sobre juros / anatocismo)

A legalidade ou não da capitalização dos juros no Brasil é hoje um dos temas mais controvertidos do direito.

Em regra, os juízes e tribunais brasileiros, consideram ilegal a ocorrência da capitalização em contratos e determinam o seu afastamento.

Cabe dizer que existem formas veladas de capitalização como por exemplo a Tabela Price (muito utilizado em contratos habitacionais), ou sistema francês de amortização, o qual foi inventando por um inglês e incorpora juros compostos, ou seja, juros capitalizados, anatocismo, juros sobre juros, o que é ilegal.

Para verificar se no seu contrato ocorre ou não a capitalização, verifique se a taxa mensal de juros multiplicada por 12 é igual a taxa anual de juros, se for menor, os juros são capitalizados.

c) Comissão de permanência

Comissão de permanência é a taxa de juros a qual o cliente em submetido quando está inadimplente. O que ocorre é que esta taxa só pode ser cobrada pela taxa média de mercado e limitada a taxa de juros remuneratórios do contrato, mas de regra os bancos cobram na comissão de permanência uma taxa de juros acima da taxa contratada e ainda cumulada com correção monetária o que é absolutamente ilegal.

A jurisprudência de todo Brasil é uníssona em reconhecer a ilegalidade da comissão de permanência cobrada de forma abusiva, por sinal existem diversas súmulas do STJ sobre o assunto.

Súmula 30. A comissão de permanência e a correção monetária não são acumuláveis.

Súmula 294. Não é protestativa a cláusula contratual que prevê a comissão de permanência, calculada pela taxa média de mercado apurada pelo Banco Central do Brasil, limitada à taxa do contrato.

Súmula 296. Os juros remuneratórios, não cumuláveis com a comissão de permanência, são devidos no período de inadimplência, à taxa média de mercado estipulada pelo Banco Central do Brasil, limitada ao percentual contratado.

Súmula 472. A cobrança de comissão de permanência cujo valor não pode ultrapassar a soma dos encargos remuneratórios e moratórios previstos no contrato exclui a exigibilidade dos juros remuneratórios, moratórios e da multa contratual.

d) Venda Casada

Para fechar aquele contrato de financiamento ou renovar o seu cheque especial você foi persuadido a comprar aquele seguro que você nem sabe como funciona, ou aquele título de capitalização que nunca quis.

Se você respondeu sim você foi vítima da venda casada que ocorre quando as instituições financeiras condicionam a realização de determinada coisa a compra de outra. Tal prática é ilegal, e você tem direito a devolução em dobro dos valores pagos a título de pagamento de produtos adquiridos de tal forma.

e) T.A.C. – Taxa de administração de contratos, e outras taxas

Os bancos adoram inventar taxas na hora da elaboração de contratos, no entanto a cobrança de uma tarifa contratual para acobertar as despesas administrativas com o financiamento, apesar de não encontrar vedação na legislação expedida pelo BACEN, se mostra abusiva, pois se traduz em um verdadeiro bis in idem, na medida em que o lucro do banco, o qual serve para acobertar todas suas despesas advém de suas taxas de juros, de seu spread, logo a cobrança destas taxas se destinam, assim, evidentemente, a remunerar um serviço prestado ao cliente como referido pelo eminente Desembargados Carlos Alberto Etcheverry, ao tratar do tema enquadrando dita cobrança como abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC.

O absurdo da prática fica mais evidente quando se evidência que sua cobrança equivale a um posto de gasolina cobrar além do custo do combustível uma taxa pela utilização da bomba.

Faz pouco tempo o STJ (agosto de 2013), analisou e julgou a questão em recurso repetitivo no sentido de que: A TAC e a TEC são sempre ilegais em contratos assinados após 2008 e poderão ser ilegais em contratos anteriores se tiverem sido fixadas de forma abusiva.

f) Parcelas mensais superiores a 30% da renda

Com o advento dos contratos consignados e créditos para aposentados se limitou o valor máximo a ser pago por prestações de contratos com desconto em folha a 30% dos vencimentos do contratante. Ocorre que na prática os bancos burlam a lei efetuando contratos por fora, ou seja, no contracheque descontam até 30% e o resto o fazem por meio de descontos na conta corrente onde o aposentado / cidadão recebe a sua aposentadoria / salário.

Tal prática é odiosa e tem sido rechaçada pela justiça que afirma que o total de descontos mensais do salário / aposentadoria realizado de forma direta (desconto em folha) ou indireta (contratos de empréstimo) não pode ser superior a 30% do salário.

Assim se você não consegue mais receber o seu salário, pode ser hora de tomar uma decisão e ajuizar uma ação a fim de começar a receber novamente o que é seu por direito.

g) Desobediência à cláusula P.E.S. (Plano de Equivalência Salarial – SFH)

Nos contratos de financiamento habitacional, muitas vezes existe a chamada cláusula PES, pela qual as prestações dos contratos só poderiam subir de acordo com os reajustes dos salários dos mutuários, e, deveriam ficar limitadas a 30% do valor do salário. Ocorre que os agentes financeiros via de regra não respeitam tal determinação, e assim as prestações sobem mais do que o salário e acabam por ficar impagáveis.

Quem sem encontrar nesta situação pode entrar na justiça e exigir a revisão do contrato.

h) O CUB só pode ser utilizada como indexador em imóveis em construção

O STJ entende que o CUB e o INCC só podem ser utilizados como indexadores para contratos de imóveis em construção vez que tais índices refletem a variação dos custos de materiais e insumos utilizados na construção civil, sendo inadequados para regular relações nas quais não estejam sendo utilizados tais insumos, situações nas quais o índice poderá ser substituído por outro que reflita a desvalorização da moeda / inflação geral de mercado.

i) Quitação dos contratos habitacionais pelo F.C.V.S.

Os mutuários que possuem contratos de financiamento de casa própria realizados até 1988 e com cobertura pelo FCVS (quase todos) tem o direito por lei de ter toda sua dívida quitada pelo FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial.

Este direito é para todos, mesmo aqueles com prestações em atraso, ou que possuam mais de um contrato.

Quando pode ser bom entrar com esse processo de revisão do meu contrato?

Processo e justiça é coisa séria, assim recomenda-se o ajuizamento de ações revisionais tão somente quando a pessoa/empresa:

– Entrar num ciclo de endividamento crescente – bola de neve – onde por mais que ela pague as dívidas estas só cresçam

– Estiver ameaçada de perder bens devido a dívidas ou a impossibilidade de seguir pagando as parcelas de um financiamento

– Não estiver tendo acesso ao seu salário / renda devido à quantidade de prestações e dívidas que possui.

– Sempre que estiver a ponto de perder o sono, de entrar em depressão por não saber se vai conseguir honrar ou não com os compromissos.

Nestas situações recomenda-se fortemente que a pessoa procure um advogado e ajuíze uma ação revisional de contrato.

Como funciona o Processo de Revisão?

Inicialmente é solicitamos ao juiz que defira uma liminar para o cliente a fim de que:

a) O credor seja proibido de inscrever o nome do autor em cadastros de inadimplentes (SPC / SERASA / CADIN, etc.). Caso o nome do cliente já esteja sujo solicitamos a baixa das inscrições.

b) Permita ao autor continuar na posse do bem evitando busca e apreensão e reintegração de posse. Isto se pede em casos como financiamento de veículos, imóveis e máquinas.

c) Autorize o autor a depositar em juízo o valor que entende devido.

d) Proíba o réu de efetuar descontos em folha/conta corrente.

e) Devolva os títulos contra terceiros descontados pelo autor (caso de desconto bancário).

A liminar pode ser deferida (concedida) de forma parcial, ou completa ou indeferida (negada). Caso o juízo negue a liminar se entra com um recurso para o Tribunal de Justiça.

Deferida a liminar o autor ficará com o seu nome limpo, de posse do bem e ou sem desconto em folha (tudo conforme o caso) até o julgamento da causa ou revogação da liminar.

O processo após a liminar vai ter trâmite padrão, ou seja, o réu vai contestar, ou autor vai apresentar réplica, vão ser produzidas as provas (de regra não haverá audiência), vai haver sentença, desta sentença haverá recurso que será julgado pelo Tribunal, após haverá mais recursos e a coisa assim vai indo…

ATENÇÃO! 90% das ações revisionais acabam em acordo através do qual o credor concede algum desconto para encerrar a questão levantando o dinheiro que foi depositado pelo autor em juízo.

Quanto tempo pode demorar?

A liminar em média é obtida entre 15 a 45 dias (dependendo se concedida pelo juiz ou pelo Tribunal).

Quanto ao processo caso não ocorra um acordo este pode ser bastante longo, de fato processo judicial é quase sinônimo de demora, por isso que recomendamos sempre a realização de acordos; sem acordo poderá durar até mesmo mais de quatro anos (dependendo do caso, pois enquanto os processos que envolvem veículos são relativamente rápidos (de regra dois anos) os que discutem conta corrente demoram muito.)

Como são feitos os depósitos judiciais?

A partir de quando: Você começara a realizar os depósitos judiciais tão logo você receba a liminar.

Onde: Você fará os depósitos judicias em uma conta judicial aberta para este fim. Esta conta só poderá ser movimentada com autorização do juiz.

Que dia do mês: Você pode fazer o depósito judicial em qualquer dia do mês, o importante é que você faça o depósito todos os meses.

Qual o valor: O ideal é que você deposite no mínimo a metade do valor atual da parcela, mas mais importante que isto é depositar todos os meses, assim, se em algum mês você não tiver o valor completo deposite o quanto você tiver condição, e, em outro mês ou dia, no qual você tiver condições deposite um pouco a mais para equilibrar.

Lembre-se a meta é juntar através dos depósitos judiciais um valor para fazer um acordo, valor este que de regra equivale à metade do valor total de sua dívida.

Ouvi falar que se eu entrar na justiça com uma revisional de contrato nunca mais terei crédito é verdade?

É evidente que tal atitude por partes dos bancos seria ilegal, no entanto sabemos que muitas vezes a prática e diferente da lei, de qualquer forma nunca encontramos uma situação na qual o cliente ficasse sem crédito ao final de processos revisionais, no entanto já tivemos notícias do seguinte:

a) O cliente não conseguia crédito porque apesar de não estar no SPC ou no SERASA ainda estava inscrito no SISBACEN. Nestas situações basta provar inscrição que de regra o juízo determinará a baixa do registro e o crédito voltará a ficar liberado.

b) Durante o curso da ação o cliente não consegue crédito no banco contra o qual ajuizou a ação. Tal situação de regra se normaliza após a revisional.

c) De qualquer forma se ficar demonstrado que algum banco lhe negou crédito porque consultou e encontrou uma revisional em seu nome, você poderá que a justiça passe o processo para segredo de justiça de forma que ninguém poderá mais consultá-lo.

No entanto nenhum advogado poderá lhe prometer que você não sofrerá nenhuma retaliação pelo ajuizamento da ação.

Fonte: Carolina Ludioza – JurídicoCerto